FAQ Domande più frequenti

Quando è utile ricorrere a Sfrattosemplice.it ?

Sfrattosemplice.it consente al titolare di un contratto di locazione di rientrare in possesso dell’appartamento locato nel più breve tempo possibile e a costi predeterminati.

Qual è quindi il presupposto per poter accedere ai servizi di Sfrattosemplice.it ?

Tutti e tre i procedimenti attivabili tramite Sfrattosemplice.it presuppongono l’esistenza di un contratto scritto regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate col quale un soggetto (locatore) concede in locazione ad un altro soggetto (conduttore) una o più unità immobiliari specifiche per un determinato periodo di tempo e verso il pagamento di un corrispettivo (canone).

Che cos’è e come funziona il procedimento di “licenza per finita locazione” ?

Questo procedimento è una sorta di disdetta giudiziale e consente al locatore, alla scadenza del contratto e qualora il conduttore non riconsegni l’immobile locato, di riottenerne la disponibilità in tempi rapidissimi.
In parole semplici:

a) presupposti concreti: il locatore, in corso di rapporto e pertanto prima della scadenza del contratto, sa che alla scadenza del contratto deve riottenere la disponibilità dell’immobile locato nel più breve tempo possibile;

b) percorso con sfrattosemplice.it: il locatore, attivando tramite sfrattosemplice.it il procedimento di licenza per finita locazione, darà corso col proprio avvocato al relativo procedimento giudiziario che consisterà nella notifica al conduttore di un atto denominato appunto “licenza per finita locazione” col quale gli si comunica che il contratto cesserà di avere efficacia alla sua naturale scadenza e che, in caso di mancata riconsegna, il locatore potrà attivare l’ufficiale giudiziario e la forza pubblica.

c) percorso giudiziario: la “licenza per finita locazione” contiene anche la citazione a comparire ad una udienza innanzi al Tribunale competente. Alla data indicata il Tribunale, in caso di mancata opposizione del conduttore, dichiarerà che il contratto di locazione cesserà di produrre i suoi effetti alla data della sua naturale scadenza e indicherà un termine a decorrere dal quale il locatore, in caso di mancata riconsegna da parte del conduttore, potrà rivolgersi agli Ufficiali Giudiziari per riottenere coattivamente e con l’ausilio della Forza Pubblica la disponibilità del proprio immobile.

d) spese: non essendoci alcun inadempimento da parte del conduttore le spese verranno anticipate dal locatore senza alcuna possibilità di rivalsa sul conduttore.

Che cos’è e come funziona il procedimento di “sfratto per finita locazione” ?

Questo procedimento deve essere utilizzato dal locatore qualora alla scadenza del contratto di locazione il conduttore, pur continuando a pagare il corrispettivo convenuto, non riconsegni l’immobile.
In parole semplici:

a) presupposti concreti: il locatore ha comunicato al conduttore regolare disdetta per la data di scadenza del contratto e, giunto a tale data, il conduttore continua a mantenere la disponibilità dell’immobile;

b) percorso con sfrattosemplice.it: il locatore, attivando tramite sfrattosemplice.it il procedimento di sfratto per finita locazione, darà corso col proprio avvocato al relativo procedimento giudiziario che consisterà nella notifica al conduttore di un atto denominato appunto “sfratto per finita locazione” col quale gli si comunica che il contratto è già scaduto e che, in caso di mancata riconsegna, il locatore attiverà l’ufficiale giudiziario e la forza pubblica.

c) percorso giudiziario: anche lo “sfratto per finita locazione” contiene la citazione a comparire ad una udienza innanzi al Tribunale competente. Alla data indicata il Tribunale, in caso di mancata opposizione del conduttore, dichiarerà che il contratto di locazione ha cessato di produrre i suoi effetti alla data di scadenza e indicherà un termine a decorrere dal quale il locatore potrà rivolgersi agli Ufficiali Giudiziari per riottenere coattivamente e con l’ausilio della Forza Pubblica la disponibilità del proprio immobile.

d) spese: in tal caso siamo in presenza di un inadempimento del conduttore. Il Tribunale, conseguentemente, avrà la facoltà di condannare il conduttore alla rifusione delle spese che il locatore avrà anticipato al proprio Avvocato.

Che cos’è e come funziona il procedimento di “sfratto per morosità” ?

Questo procedimento deve essere utilizzato dal locatore qualora il conduttore cessi di pagare il canone e/o le spese condominiali.
In parole semplici:

a) presupposti concreti: il locatore può attivare questo procedimento quando il conduttore: - omette di corrispondere anche un solo canone di locazione (salvo diverso accordo contenuto nel contratto che preveda come causa di risoluzione il mancato pagamento di un numero di canoni maggiore); - omette di pagare le spese condominiali (quando l’importo complessivo delle stesse superi due mensilità di canone fatto salvo il diverso accordo contenuto nel contratto che preveda come causa di risoluzione il mancato pagamento di un importo maggiore);

b) percorso con sfrattosemplice.it: il locatore, attivando tramite sfrattosemplice.it il procedimento di sfratto per morosità, darà corso col proprio avvocato al relativo procedimento giudiziario che consisterà nella notifica al conduttore di un atto denominato appunto “sfratto per morosità” col quale gli si comunica che il contratto verrà dichiarato risolto dal Tribunale e che, in caso di mancata riconsegna, il locatore potrà attivare l’Ufficiale Giudiziario e la forza pubblica.

c) percorso giudiziario: anche lo “sfratto per morosità” contiene la citazione a comparire ad una udienza innanzi al Tribunale competente. Alla data indicata possono verificarsi diverse ipotesi che variano a seconda dell’uso cui l’immobile locato era destinato.

1° CASO: il contratto di locazione è relativo ad un immobile da destinare ad uso abitativo (L. 431/1998)

- Se il conduttore non compare all’udienza fissata:
il Tribunale dichiarerà risolto il contratto e autorizzerà il locatore a ricorrere all’Ufficiale Giudiziario e alla forza pubblica qualora il conduttore non riconsegni immediatamente l’immobile;

- Se il conduttore compare e chiede un termine per sanare la morosità (c.d. termine di grazia):
in tal caso il Tribunale è obbligato a concedere un termine di regola non superiore a 90 giorni affinchè il conduttore possa sanare la morosità maturata fino a quel momento, gli interessi e le spese legali nella misura liquidata dal Tribunale nel corso dell’udienza.

Successivamente alla scadenza del termine di grazia verrà fissata una ulteriore udienza per verificare se il conduttore ha saldato le somme dovute.

In caso positivo il procedimento si estinguerà.

In caso negativo il Tribunale dichiarerà risolto il contratto e autorizzerà il locatore a ricorrere all’Ufficiale Giudiziario e alla forza pubblica qualora il conduttore non riconsegni immediatamente l’immobile.

d) spese: anche in tal caso siamo in presenza di un inadempimento del conduttore. Il Tribunale, conseguentemente, avrà la facoltà di condannare il conduttore alla rifusione delle spese che il locatore avrà anticipato al proprio Avvocato.

2° CASO: il contratto di locazione è relativo ad un immobile da destinare ad uso diverso dall’abitativo

In tale ipotesi è precluso al conduttore di richiedere al Tribunale la concessione di un termine per sanare la morosità.

Conseguentemente il conduttore, per evitare che il Tribunale dichiari risolto il contratto di locazione, deve corrispondere al locatore ed entro la prima udienza tutte le somme indicate nello sfratto per morosità.

Qualora ciò non avvenga
il Tribunale dichiarerà risolto il contratto e autorizzerà il locatore a ricorrere all’Ufficiale Giudiziario e alla forza pubblica qualora il conduttore non riconsegni immediatamente l’immobile

Qualora ciò avvenga
il Tribunale non potrà più dichiarare risolto il contratto di locazione ma, a richiesta del locatore e qualora vi siano i presupposti, potrà proseguire nel giudizio per far accertare la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore.

d) spese: anche in tal caso siamo in presenza di un inadempimento del conduttore. Il Tribunale, conseguentemente, avrà la facoltà di condannare il conduttore alla rifusione delle spese che il locatore avrà anticipato al proprio Avvocato.

Il conduttore ha la facoltà di opporsi ai procedimenti di licenza/sfratto sopra indicati ?

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Qual è la procedura successiva qualora il Tribunale abbia dichiarato risolto il contratto di locazione ma il conduttore non abbia successivamente riconsegnato l’immobile?

Il Tribunale, in tutti i casi in cui dichiara la risoluzione del contratto, emette un’ordinanza che costituisce “titolo esecutivo”.

L’emissione di questa ordinanza conclude il procedimento di licenza/sfratto.

Il possesso del “titolo esecutivo” è condizione indispensabile per poter dare impulso all’ esecuzione forzata tramite l’ufficiale giudiziario e la forza pubblica.

Come funziona il procedimento di esecuzione forzata per rilascio dell’immobile ?

Sfrattosemplice.it e l’Avvocato che ha seguito la prima fase ti daranno l’assistenza necessaria per riprendere il possesso dell’immobile.
In parole semplici:

L’Avvocato notificherà al conduttore un atto denominato “precetto” col quale si richiede formalmente al conduttore di riconsegnare il bene preannunciando che, in mancanza di adempimento spontaneo, decorsi 10 giorni dalla notifica si procederà con l’esecuzione forzata.

Decorso inutilmente detto termine l’Avvocato si recherà presso gli Uffici degli Ufficiali Giudiziari per consegnare il titolo esecutivo e richiedere la loro assistenza.

Gli Ufficiali Giudiziari comunicheranno al conduttore la data in cui si recheranno all’indirizzo dell’immobile da liberare e, successivamente, alla data indicata, in caso di resistenza del conduttore, procederanno alla liberazione coatta dell’immobile sostituendo le serrature ed immettendo così il locatore nel possesso della propria unità immobiliare.

Qual è il tempo medio di durata di un’esecuzione forzata ?

Non è possibile fare previsioni di questo tipo in quanto ogni Tribunale ha carichi di lavoro e modalità operative differenti.

Indicativamente, salvo problemi particolari, si riesce a riottenere la disponibilità dell’immobile dopo circa 90/120 giorni dall’ottenimento del titolo esecutivo.